房价“不允许”下跌?国家一锤定音,2020年后这类房产“不香了”

2020-05-30


房价不允许下跌?国家一锤定音,2020年后这类房产不香了

为任正非曾经半开玩笑说过,自己当初不应该搞又苦又累的通讯行业,而应该像很多地产大佬一样投身一本万利的房地产,因为房地产不仅能赚大钱,而且看似还非常轻松。这确实是玩笑话,任正非无论如何是不可能搞房地产开发的,而且他自己也曾经炮轰过房地产过度发展造成的高地价、高房价对企业运营,经济发展的挤压。

但通过任正非这番调侃的言论,我们不难发现一种现象:过去这些年,靠投资炒房房地产大量积累财富的不在少数,即使在房住不炒的今天,依然有人对房价上涨、买房升值抱有十二分的信念。

98房改算起,我们的房地产已经高歌猛进了二十余年。是什么让国人对投资炒作房地产情有独钟?我们曾经分析揭露过,归根结底是三大原因支撑:

其一,我们的城市化进程距离发达国家尚有10-15年差距。中小城镇专家李铁曾经说过,未来城市化会推动2亿农民工进城,大量的购房需求对房价形成重要支撑;

其二,多位专家鼓吹认为,在中国房价是只涨不跌的,投资炒作房地产被认为是稳赚不赔的买卖,加之过去这些年早买房者都赚得盆满钵盈,加固了国人投资炒作房产赚钱的思想;

其三,在中国,老百姓可信赖的投资渠道太少,尤其是像房子一样安全且门槛低的投资渠道更是少之又少。

这些支撑因素看似天衣无缝,实则早已站不住脚。我们不止一次强调过,影响房价的核心因素是供求,而站在当下再看房地产市场,我们会发现,除了调控给力以外,其实不管是供求还是预期都已经发生巨大改变。

在供求方面,不得不承认,地少人多且每年都有人口增量的国家重点发展的城市群核心城市和绝大部分二线城市,还存在供不应求之外,其实全国大多数城市早已都进入到供大于求的局面了。尤其是广袤的三四线城市情况更严峻,房子早已是烂大街状态。

社科院研究员易宪容曾经直言不讳指出,央行公布,城镇居民的住房拥有率达到96%以上,但对于三四线城市来说,城市居民的住房拥有率肯定高于这个比例。对于绝大多数三四线以下城市房地产市场的需求,其实在很早之前就出现了严重的过剩。

经济委员会副主任杨伟民近日在接受经济日报记者采访时也指出,现在住房的总量短缺问题基本上解决了,面临的主要是结构性问题:一二线等人口流入多的城市或许存在住房供不应求的问题,但是在广大的三四线及更低级别的城市,房子不仅够住,而且还存在着大量的空置房。

这一点我深有感触,过去这一年多我走访过安徽阜阳、河南信阳、广州增城、河北沧州等三四线城市发现,有些地区因为过去这些年的过度开发建设,房屋空置率或高达50%以上。尤其是地段差、配套不完善、交通不便利等假大空的新城区,很多小区入住率都不足20%。在与小区看门大爷交谈时得知,其实哪怕是一些已经交付3-4年的小区,入住率也不足30%,很多房子至始至终都没有亮过灯。

再有一点,从今年的土拍市场来看,我们也能轻易发现,未来三四线城市房价很难再继续此前的行情了。3-5月份,二线城市土地市场大热,20城市整体出让金增加30%。但糟糕的情况却出现在众多的三四线城市,全国受监测的38个三四线城市推地总量环比减少36%,且流拍现象频出。

三四线土地市场为什么突然哑火了?孙宏斌此前的一番话给出了答案:三四线城市购房需求已经消耗殆尽了,拿地容易,但是建房销售就难了。未来我们拿地将集中在二线城市的优质区域,三四线城市拿地会更趋于谨慎。言外之意,三四线城市对于开发商已经没有多少吸引力,需求所剩无几,加上房子建设过度,越来越多的开发商开始从三四线城市撤离了。这或预示着三四线城市未来恐将巨变。

大多数三四线城市房子供大于求,为何至今房价依然居高不下?经济学专家杨国英和实体业大曹德旺此前都曾就此发表过评论,他们都认为有三类人不允许

第一类是,买过房的人,尤其是那些跟风的投资炒房客。他们不仅不允许自己的小区业主挂低房价,对于很多多期销售的地产商打折促销行为,他们也是想尽一切办法阻拦,一旦开发商有降价销售的实质性动作,这帮人就会各种不要脸地耍赖阻挠,这类事件过去这些年已经上演过无数次了;

第二类是地方政府。中国超过90%的城市都是走的以出卖土地融资的方式发展城市的路线,而且公开数据显示,超过50%的城市卖地收入占地方财政收入来源的半壁江山。而房价涨跌又直接影响地价走势。因此,为了能更好卖地,地方政府对于房价只会托底不可能真正打压

第三类就是各大商业银行。在所有人中,银行可能是最不希望房价下跌的。因为地产商绑架了银行,他们从最开始的拿地资金都是从银行借来的,后续的购房者按揭首付买房,更是再次加了一层杠杆。所以,房价一旦下跌超过20%,很多开发商可能就不复存在在。开发商撑不住了,资金链断裂了,银行的债权也就有悬空的可能。

三类人不允许房价下跌,房价就真的不能跌吗?国家一锤定音,2020年后这类房产不香了

众所周知,过去这一轮(16-18年)三四线城市房价逆势补涨的根本原因是棚改拉动导致的,但在今年的国家工作报告大会上,国家一锤定音:深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居

对于拉动三四线城市房价上涨的棚改这次大会只字未提,意味着2020年后三四线城市的降温期到了——三四线城市的绝大多数房产恐都将成为累赘,不香了:卖不掉、租不出。

我们不止一次提过,相较于二线城市,三四线城市的最大痛点在于城市产业不完善,就业机会少,交通不发达,人口呈现大量流失,如果按照三四线城市自身的条件,其实大多数城市的房价早就撑不住了,正是因为国家创造性地搞出了棚改,才使得三四线城市房地产有了十足的发展动力,房价更是一骑绝尘,迅速拉升步入到万元俱乐部

这次大会只字未提棚改,就意味着过去拉动三四线狂奔的核心因素要彻底退场了,失去了核心动力的三四线城市还能撑多久?这显然不是某些人不允许就能决定的——不出意外,二手房市场会第一时间起反应,失去了最大预期支撑的三四线,接下来会有大量的投资性房产的抛售行为,继而引发新房市场的降温。

对于三四线城市的房子,其实我早就告诫过大家,这些房子是甜蜜的陷阱,未来恐成累赘,看似有赚头,实则暗藏更巨大的风险——有价无市,无人接盘。其实对此,经济学家马光远也告诫过:三四线城市严重过剩,投资炒作三四线城市房产就是火中取栗。




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